مدیریت پیمان

• خدماتی

مدیریت پیمان چیست؟
امروزه روش مدیریت پیمان یکی از بهترین روشهای اجرا و ساخت در پروژه های ساختمانی بوده و با توجه به صلاحیت شخص مدیرپیمان یا طرح میتواند از هزینه های اضافی ناشی از عدم تجربه کافی کارفرما کاسته و تضمین دهنده سرعت و کیفیت در پروژه ها باشد. از مهمترین خدمات مدیریت پیمان ارزیابی پروژه، انتخاب و انعقاد قرارداد با پیمانکاران، برنامه ریزی و مشاوره به کارفرما و نیز نظارت بر خرید مصالح عنوان نمود.
مدیریت پیمان یا Management Contracting همان طور که از نامش بر می آید، روشی است که در آن کارفرما، یک شرکت یا یک شخص را تعیین می کند تا مدیریت اجرای پروژه را بر عهده بگیرد. بنابراین تعیین روش های اجرای پروژه و تعیین چارت سازمانی و استخدام نیروها بر عهده پیمانکار است. مدیریت پیمان قراردادی است که کارفرما یک شرکت یا شخصی که دارای علم ساخت وساز باشد را به عنوان مدیر پیمان انتخاب می کند تا یک پروژه ساختمانی را مدیریت کند. دراین قراردادها کارفرما نقش سرمایه گذار و مدیر پیمان نقش مدیریت پروژه و نایب کارفرما می باشد و اصولا فردی که به عنوان مدیر پیمان انتخاب می شود باید در زمینه ساخت و ساز تجربه لازم و کافی را داشته باشد.
مدیریت پیمان به طور ساده عبارت است از مدیریت فنی، اجرایی، مالی و اداری جهت انجام پروژه مورد نظر که کارفرما فقط هزینه ها را پرداخت می کند و مدیر پیمان کلیه فعالیت ها را مدیریت می کند. در این روش پیمانکار یا شخص، بابت مدیریت پروژه درصدی از هزینه های انجام شده را دریافت می دارد . این هزینه ها معمولاً شامل هزینه تهیه موارد قرارداد و هزینه اجرا می باشد ولی قبل ازهزینه های صورت گرفته باید توافق طرفین درنظر گرفته شود ، این پیمان به سود طرفین می باشد چون کارفرما هیچ بالاسری ( اورهد یا سود) به پیمانکار پرداخت نمی کند فقط هزینه موارد لازم در قرارداد ، مدیریت طرح، نیروی انسانی و ماشینی را پرداخت می نماید، بنابراین در هزینه پیمان صرفه جویی می شود. از طرفی دیگر پیمانکار هزینه ای بابت اجرا پرداخت نمی کند و تعهدات را بر عهده نمی گیرد و فقط به خاطر تخصص در مدیریت سودی به صورت درصدی از کل هزینه ها دریافت می دارد.سرعت و کیفیت ساخت پروژه در این روش نسبت به دیگر روش ها بالاتر است.
مدیریت پیمان چه کاربردی دارد؟
پروژه های ساختمانی یکی از دشوارترین پروژه ها محسوب می شود. به دلیل اینکه پروژه های ساختمانی شامل مواردی از قبیل پیچیدگی های فنی و اجرایی، تنوع تخصص های مورد نیاز، لزوم هماهنگی بین طراحی در مراحل معماری، سازه و تاسیسات و شرایط اجرایی، حجم بسیار زیاد فعالیت ها و تعدد افراد، سازمان ها و صنایع درگیر در پروژه می باشد. این پروژه های ساختمانی با توجه به محدودیت های منابع، قوانین سخت گیرانه آیین نامه ها و زمان بندی فشرده اجرای پروژه ها دشوارتر هم می شوند. تنها راه حل برای این پروژه های عمرانی، مدیریت پیمان است. مدیریت پیمان راهکاری کارآمد است که تمامی این دشواری ها را پوشش می دهد و سالهاست که در صنعت ساختمان سازی کاربرد دارد.
و همینطور این قرارداد مناسب پروژه هایی می باشد که کارفرما توان پرداخت هزینه های پروژه را داشته باشد. این قرارداد به نفع هر دو طرف و بسیار به صرفه است. به دلیل اینکه کارفرما هزینه بالاسری به مدیر پیمان پرداخت نمی کند و فقط هزینه مدیریت پروژه، نیروی انسانی، ابزارآلات و تجهیزات را پرداخت می کند. از سوی دیگر مدیر پیمان هم هزینه ای برای اجرای پروژه پرداخت نمی کند. سرعت و کیفیت ساخت پروژه در این روش بسیار بالا می باشد.
مزایای روش مدیریت طرح یا پیمان
در صورتیکه Management Contracting در اواسط فاز طراحی و یا زودتر به کار گرفته شود، با ادغام شدن درون تیم طراحی و هماهنگی با تیم طراح قادر خواهد بود تجربیات و مهارتها مربوط به ساخت را در طراحی ها اعمال نماید تا منجر به کاهش زمان، هزینه، اجرایی شدن بهتر طرحها و افزایش امکان آنالیز مهندسی ارزش در مراحل طراحی و ساخت گردد.
با توجه به اینکه نظارت بر عملیات اجرایی پیمانکاران ساخت بر عهده MC می باشد بنابراین نیازی به خدمات نظارتی مهندسین مشاور نیست.
حضور MC منجر به ایجاد هماهنگی مابین پیمانکاران ساخت و رفع مشکلات آنان به لحاظ عدم تداخل کاری می گردد.
ارائه خدمات پشتیبانی به پیمانکاران ساخت منجر به تسریع عملیات اجرایی و همچنین پوشش دادن نقاط ضعف آنان میگردد.
چون MC مستقیماً در طراحی و اجرا شرکت نمی کند، می تواند فارغ از مسایل مستقیم اجرایی منحصراً به مدیریت، برنامه‌ریزی و کنترل هزینه بپردازد.
پرداخت حق الزحمه مدیر پیمان به صورت تدریجی و همزمان و متناسب با هزینه اجرای پروژه خواهد بود که منافع قابل توجهی برای کارفرما به همراه خواهد داشت. همچنین تنها هدف پیمانکار جلب رضایت کارفرما و حفظ منافع آن است ، بنابراین تمایلات سودجویانه پیمانکاری ندارد.
MC همچون عضوی از تیم کارفرما، تمایلات سودجویانه پیمانکاری ندارد و تنها هدفش جلب رضایت کارفرما ,حفظ منافع آن است.
در این روش رقابت شدیدی مابین پیمانکاران ساخت ایجاد میگردد، زیرا کار به بسته های کوچکتری تقسیم شده است و پیمانکاران با انجام صحیح و بموقع آن، سعی در به دست آوردن بسته های کاری بیشتری دارند. کار مدیریت پروژه از دوش کارفرما برداشته شده ، مسائل فنی ، ایمنی ، ارتباط با همسایگان ، پیمانکاران جزء، اجرای دقیق نقشه و … به عهده تیم مدیریت پیمان است. بنابراین مسئولیت های کارفرما بسیار کاهش میابد.
مدیریت پیمان ساخت
مدیریت پیمان نوعی قرارداد است که، با توجه به قوانین ذکر شده در آن کارفرما، شرکت و یا شخص پیمان کاری را برای مدیریت کل پروژه ساخت، انتخاب می نماید. وظیفه پیمانکار پس از امضای این قرارداد شامل تعیین روش های اجرای پروژه ، تعیین برنامه برای اجرای پروژه، استخدام افراد متخصص در بخش های مختلف پروژه و … می باشد. در ادامه قصد داریم شما را با تعریف مدیریت پیمانکاری به طور کامل آشنا کنیم.
کسی که تحت عنوان پیمانکار مدیریت پروژه ها به عهده دارد درصدی از هزینه های ساخت و ساز را به عنوان حق الزحمه دریافت می نماید. از هر پرداختی به پیمانکار نیز درصدی به عنوان تضمین حسن انجام کار، نزد کارفرما باقی می ماند. که پس از انجام کار و اطمینان از درست انجام شدن کار توسط کارفرما به پیمانکار پرداخت می شود.
قرارداد مدیریت پیمان به نفع هر دو طرف قرارداد می باشد. کارفرما برای ساخت پروژه هزینه کمتری پرداخت می نماید. زیرا مدیریت و برنامه ریزی پیمانکار به گونه ای است که بهترین کیفیت را با کمترین هزینه ها اجرایی نماید. از طرفی این قرارداد به نفع پیمانکار است. زیرا فقط مدیریت پروژه را به عهده دارد و هزینه ای بابت ساخت پروژه پرداخت نمی کند.
درصد مدیریت پیمان
در این قرارداد پیمانکار مقداری از هزینه های ساخت را به صورت درصدی از کارفرما دریافت می کند. که معمولا از آن برای تهیه مواد و مصالح اولیه پروژه استفاده می نماید. نحوه پرداخت و دریافت هزینه ها کاملا بر اساس قرارداد تعیین شده مشخص می گردد. سود کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان ساخت و ساز ، به این صورت است که هیچ هزینه بالا سری را پرداخت نخواهد کرد. و فقط هزینه های مربوط به تهیه مواد و مصالح، نیروهای انسانی و تجهیزات را به پیمانکار می پردازد.
همچنین سود پیمانکار در این قرارداد به این صورت است که، پیمانکار ساختمان هیچ هزینه ای بابت ساخت پروژه پرداخت نمی کند و هیچگونه تعهدی را بر عهده نمی گیرد. در نهایت به دلیل تخصص و حرفه خود مقداری سود را به صورت درصدی از کل هزینه ها از کارفرما دریافت می نماید. به اینصورت درصد مدیریت پیمان مشخص خواهد شد.
در واقع نمی توان درصد مشخص و ثابتی برای این کار تعیین کرد. مواردی از قبیل وسعت پروژه ، حجم سرمایه گذاری و میزان کار می تواند درصد قرارداد مدیریت پیمان را مشخص نماید. بصورت عرف و میانگین درصد مدیریت پیمان در سال ۱۴۰۰ ، بین 8 الی 17 درصد می باشد. این مقدار در پروژه های ویلایی عدد بیشتری خواهد بود.
پس با توجه به موارد گفته شده نحوه محاسبه درصد مدیریت پیمان به عواملی همچون نوع توافق بین طرفین ، نوع نقشه اجرایی ، حجم کار و وسعت پروژه ، مقدار مسافت ، شرایط آب و هوای محیط و میزان سرمایه گذاری بستگی خواهد داشت.
افراد تاثیرگذار در مدیریت پیمانکاری
• کارفرما : کارفرما شخصی حقیقی و یا حقوقی می باشد. که ممکن است خود مالک زمین باشد و یا به عنوان معاون مالک، کارفرمای پروژه محسوب شود. او شخصی است که تمامی هزینه های مربوط به ساخت و ساز پروژه را بر عهده دارد. معمولا در قرارداد های بزرگ کارفرما موظف به بیمه کردن طرفین قرارداد می باشد. او تمامی اطلاعات را از طریق مشاور به پیمانکار منتقل می نماید.
• پیمانکار : یکی از طرفین اصلی قرارداد پیمان مدیریت ، پیمانکار است. پیمانکار شخصی حقیقی و یا حقوقی است، که مسئولیت مدیریت پروژه ساخت و ساز را به عهده دارد. پیمانکار می تواند با رعایت دو اصل قرارداد را قبول نماید. در حالت اول مسئولیت تهیه تمامی تجهیزات، مصالح و نیروی انسانی با شخص پیمانکار می باشد. و به هزینه کلی از طرف کارفرما تعیین می گردد. در حالت دوم تمامی مصالح به وسیله کارفرما تهیه می گردد. و پیمانکار مسئول تهیه تجهیزات و استخدام نیروهای انسانی می باشد. در این صورت بابت تهیه مصالح هزینه ای به پیمانکار تحویل داده نمی شود. و فقط هزینه تهیه تجهیزات و نیروهای انسانی به پیمانکار تحویل داده می شود.
• مشاور : از دیگر افراد حاضر در قرارداد مدیریت پیمان ساخت و ساز مشاور است. مشاور وظیفه دارد تا پس از مشورت کارفرما با او، قرارداد مناسبی را تنظیم نماید. و سپس بررسی کند که آیا پروژه مطابق با خواسته های کارفرما پیش می رود یا خیر؟ به طور کلی وجود مشاور می تواند ریسک اشتباهات و ضررهای قرارداد را به حداقل برساند. از طرفی وجود مشاور از بروز هرگونه تاخیر غیر مجاز در روند قرارداد و پروژه جلوگیری می نماید.
ویژگی های یک شرکت مدیریت پیمان
مدیریت پیمان باید قدرت تصمیم گیری بالا و قاطعیت داشته باشد.
تجربیات و مهارت مدیریت پیمان در اجرای پروژه می تواند منجر به کاهش هزینه ها و اجرایی شدن هر چه بهتر طرح های پروژه گردد و ارزش پروژه را افزایش دهد. داشتن تجربه یکی از ویژگی هایی است که باعث می شود پیمانکار تسلط کافی بر روی پروژه داشته باشد در نتیجه پروژه با کیفیت و سرعت بالاتری پیش برود. وجود یک مدیر پیمان با مهارت بالای مدیریتی می تواند هماهنگی مناسبی بین عوامل پروژه ایجاد کند و مشکلات اجرای عملیات پروژه را به حداقل برساند.
مدیریت پیمان باید نقاط ضعف کار را پیدا کند و با همکاری کارفرما برنامه ریزی های مناسب جهت حل مشکل را انجام دهد و بتواند رضایت کارفرما را جهت حفظ منافع وی در انجام کار، کسب کند.
در فرایند اجرای پروژه های بزرگ و طرح های عمرانی وجود یک مدیر پیمان می تواند از حجم بالای کار که متوجه کارفرما می باشد کاهش دهد و نیازهای پروژه را برای کارفرما شفاف و روشن سازد.
بین کارفرما و مدیر پیمان در اجرای پروژه باید هماهنگی و یکپارچگی وجود داشته باشد. مدیر پیمان از اختیارات خود تخطی ننماید و از موقعیت خود در پروژه سوءاستفاده نکند بلکه باید در حوزه مدیریتی که برای وی در قرارداد مشخص شده در جهت اجرای بهتر پروژه استفاده نماید.
مدیریت پیمان باید روحیه رهبری بالایی داشته باشد تا بتواند سیر کثیری از افرادی که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم با پیمانکاری ساختمان در ارتباط اند را در مسیر درست هدایت کند.
در امر پروژه های عمرانی پیمانکاری ساختمان و یا هر نوع پیمانکاری دیگری که در آیین نامه راهبردی آمده است مشکلات و موانع بسیاری رخ می دهد. این ماهیت اساسی شرکت های پیمانکاری است و ایجاد تاخیر در یک بخش از پروژه به کل زنجیره آسیب می رساند و هماهنگی بین بخش ها را از بین می برد. مدیریت پیمان باید خلاقیت داشته باشد تا بتواند در سریع ترین زمان ممکن اختلالات و مشکلات پیش آمده را حل و فصل نماید.
مهارت های مدیریت پیمان
• توجه ویژه به جزییات امور و دارا بودن دقت
• مهارت های تفکر انتقادی و توانایی تحقیق و درک پیامدهای حقوقی و مالی
• درک عمیق از قراردادها، حاکمیت قراردادها، زبان قراردادها و چرخه کاری قراردادها
• ارتباطات موثر، فن مذاکره و مهارت های بین فردی
خدمات مدیریت پیمان
• مدیریت پیمان
• ارائه مشاوره در انعقاد قراردادها
• ارائه مشاوره در مورد اینکه آیا طرح پروژه، امکان و قابلیت ساخت را دارد.
• ارائه مشاوره در مورد مصوبات قانونی
• نوشتن، ارزیابی، مذاکره و اجرای قراردادهای گوناگون
• برنامه ریزی و کنترل هزینه ها
• تهیه یک برنامه برای عملیات ساخت و ساز و تعریف روش های اجرای عملیات پروژه
• رضایت به قراردادهای فرعی توسط پیمانکارهای کار
• ترتیب اسکان سایت ( محل پروژه ) و امکانات رفاهی
• ترتیب کار برای فعالیت های خاص پروژه
• حفظ مکاتبات و اسناد مربوط به قراردادها
• ابلاغ و ارائه اطلاعات به ذینفعان در مورد قراردادها
• جمع آوری اطلاعات، کتابچه راهنمای مالک ساختمان، کتابچه کاربر ساختمان، کتابچه راهنمای پروژه، پرونده
• سلامتی وایمنی، اطلاعات مربوط به قبل از ساخت و ساز، برنامه مدیریت پسماند سایت و طرح مرحله ساخت
• نظارت بر شاخص های کلیدی عملکرد
• ریاست جلسات توسعه پروژه و تهیه گزارش های پیشرفت برای کارفرما
• مشخص کردن شیوه های به اجرا درآوردن پروژه
• مشخص کردن چارت سازمانی
• انتخاب و استخدام نیروها و اکیپ های اجرایی
• انجام امور مربوط به بیمه کردن و سلامت کارگران
• کلیه هماهنگی ها و برنامه ریزی ها